老房子改造，宜昌在全省首创……

在城市建设加速的背后，一大批建于上世纪的老房子逐渐“掉队”，墙面开裂、房顶漏水……居住的老旧空间，亟待焕新。

小修小补、简单翻新解决不了根本问题，大规模改造又由于投入大、资金少，开发主体难以承担老旧小区改造的资金成本，怎么办？留住原有社交圈的“原拆原建”成为老旧小区改造的关键解法。

行新路难免坎坷。西陵区委、区政府在项目改造过程中，坚持贯彻“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念，摒弃过去传统的房地产征收开发模式，在全省首创“居民联合社”模式，按照“居民主体、政府支持、市场运作”的思路，由居民组建联合社，进行产权归集，共商改造方案、出资方案，委托市场主体实施更新改造，政府提供政策支持和技术服务，市场主体开展方案设计、工程建设和运营，实现原址拆旧建新。“改不改、怎么改”，都由居民说了算。

如今，先后建成和正在建设的望洲岗10号、肖家岗23号、铁路大院等危旧住房“原拆原建”项目，推动宜昌老城区“旧貌换新颜”。

▲铁路大院原拆原建的新楼建设现场。朱灵 摄

从0到1的艰难破冰

葛洲坝片区是宜昌城区危旧房相对集中的区域。据统计，片区共有危旧房304栋、1.14万户居民，这些建于20世纪七八十年代的老楼，大多存在着管线老化、结构隐患等问题，没有独立的厨房、卫生间，缺少公共空间等。住房供需调查结果显示，葛洲坝片区有意愿进行房屋改造的占90%以上，其中希望原拆原建的占三分之一，主要改造需求是增加住房面积、完善配套功能、不愿意搬离原生活圈，希望改造成本可负担等方面。

▲葛洲坝片区一角。黄翔 摄

彼时，这些危旧房屋没有腾退计划，居住条件如何改善？

“要始终以人为核心，凝聚多方合力，推动城市更新可持续发展。”西陵区委书记梅卫民介绍，老城区危旧房总量大，过去的城市改造模式难以为继，群众的愿望也在从“有房住”向“住好房”转变。这些现实问题倒逼我们不得不转变思维、改变模式。

在上级部门的支持下，西陵区委、区政府以葛洲坝片区为突破口，探索出了一条由居民联合社主导、以市场化机制推进的新路径。

2023年春，西陵区把原拆原建试点选在了望洲岗路32、36、38号。两周摸排下来，48户中仅8户签字同意，居民们不理解，按照以往“拆迁”政策，自己为什么拿不到补偿，为什么还要出钱？

夜明珠街道英雄山社区党委书记聂芳说，原拆原建是民生共建模式，居民要对整个项目按比例进行出资分摊，对政策的不理解是推进过程中最大的阻碍。

就在原定试点工作陷入僵局时，与原定试点相隔不远的望洲岗10号楼，居民代表张顺江主动找上了门。

张顺江是有30年工程建设经验的老工程师，他明白，这次原拆原建试点是改变居住品质的难得机遇，居民不仅不用搬离居住了多年的小区，还原地实现旧房换新房，新房升了值。“我们要参与原拆原建，盼了很久，我们觉得这个方案也适合我们这栋居民楼。”

老张给社区居民算过一笔账，“根据相关方案，以我们家为例，选择原拆原建，升值了大概25万元到30万元之间，还是划算的。”

社区通过“组织一轮政策宣讲、做一次改造前后对比、算一本综合经济账”，两周内，望洲岗10号院居民签约率达到80%以上。

西陵区迅速调整计划：确定望洲岗10号院为原拆原建首个试点，很快，英雄山社区创新组建全省首个危旧房改造联合社，按照“威望较高、热心公益、专业性强”的条件，选出居民中业委会成员、老党员、懂建筑行业的人作为改造牵头人和联合社发起人，发挥协商“领头羊”作用。

▲望洲岗10号居民楼——望州幸福里。黄翔 摄

为什么要成立联合社，它能起到什么作用？

“成立联合社的主要作用，第一是收集居民的意见、建议，第二是后期建设的协议签订。将设计方案商议、出资方案确定等核心权责交给居民，让居民自己做自己的主。”西陵区副区长兼夜明珠街道党工委书记涂超说。居民作为主体，参与设计、建设、分配的全过程，逐步实现由政府主导向居民自主转变，让居民从“被动征收”转变为“主动改造”。

从1到10的服务进化

从建筑设计到配套规划，从产权归集到流程管理，望洲岗10号“危旧房合作改造联合社”都在发挥主体作用。

承建方给出的第一版规划方案，设计户数多达144户，但车位却只有68个，联合社激烈反对；修改的第二版方案中，车位增至101个，但每户要多拿3万到4万元，这个方案再次引起争议……

就这样，方案迭代到第七版才终于通过。户数缩减到74户，车位增加到75个，户型也优化为一梯三户。新方案的每个数字都是政府、居民、建设方共商、共议、共建得来的最大公约数。

过去的房地产征收模式，征收成本高、开发周期长、房屋去化难，而新模式通过多方参与、居民出资的方式，以居民自主出资、政府政策奖补、企业运营反哺确保资金平衡，破解了单靠政府资金难以实施的难题。

按照预算，除去居民投资559万余元和危房改造中央预算内资金补贴300万元，剩余的大部分投资成本都需要承建方承担。

宜昌市西陵城发集团有限公司项目部部长陈芮说：“通过剩余房屋销售，后期长期物业的经营，包括停车、充电桩等的收入，最终实现资金平衡。”

政府部门的角色，也由过去的大包大揽转向“弹性调控”“政策赋能”，着力构建全方位、多层次的政策支持体系，为危旧房改造工作提供系统性保障。

区住建局局长黄涛介绍，坚持“谁受益、谁出资”的市场化原则，望洲岗10号项目居民原房面积每平方米出资1000元，超面积实行阶梯价，10平方米以内、10—20平方米、20平方米以上，分别按照市场价8折、9折和完全市场价购买。

▲肖家岗23号“常湾幸福里”小区居民选房。朱灵 摄

在政策规划方面，市级相关部门创新实施危旧房“两增三降”，即适当增加建筑规模、建筑高度，降低日照标准、建筑间距、退让边界政策；在资金支持方面，望洲岗10号项目纳入保障性安居工程计划，享受资金补助和税收减免政策，争取城市更新奖补资金。

面对危旧房特殊群体的具体需求，政府部门创新“四维保障”机制：无证房家庭实行“确权+补偿+置换”三联动机制，低保户享受“原地置换+梯度补贴”政策，高龄老人提供“过渡房+志愿服务”双保障，刚需家庭通过“异地房源置换”渠道，链接市场主体提供优惠家装家电大礼包。

2024年3月12日，望洲岗10号居民楼旧房拆除，3月18日项目开工，8月24日全面封顶。2025年春节前，25户原地还迁居民拿到了新房钥匙。

以居民为主导的城市更新原拆原建路径还在延伸。

目前，西陵区危旧房改造工作正在全面推进，望洲岗10号、肖家岗23、25号2个项目顺利交房，铁路大院、肖家岗15号2个项目加快建设，列电路21号等7个项目正在谋划实施，危旧房改造已经从葛洲坝片区向全区拓展。

▲肖家岗23号“常湾幸福里”小区交房当天，居民开心回家。朱灵 摄