省地税局：不动产销售和租赁服务增值税代征常见问题解答

近日，省地税局发布了纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税代征常见问题的解答，具体如下：

一、关于地税机关代开增值税发票的范围问题

（一）符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，购买方索取增值税专用发票的，可依申请代开增值税专用发票。

（二）不符合自开增值税普通发票条件的增值税小规模纳税人，销售其取得的不动产，可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。

（三）其他个人（自然人）销售其取得的不动产或出租不动产（包括住房），可依申请代开增值税专用发票或增值税普通发票。简单地说，自然人销售其取得的不动产（包括住房）或出租不动产（包括住房），地税机关可以为其代开增值税专用发票或增值税普通发票。

（四）属于下列情形之一的，地税机关不得代开增值税专用发票，只能代开增值税普通发票：

1、向其他个人（也就是自然人）销售其取得的不动产或出租不动产。也就是说，买房人或承租人是自然人的，不得代开增值税专用发票。

2、销售其取得的不动产或出租不动产适用免征增值税规定的。也就是说，免税不得代开增值税专用发票。

二、其他个人出租不动产月营业额不超过3万元的，如何开具增值税发票？

其他个人出租不动产，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地方税务机关申请代开增值税专用发票。

如果其他个人出租不动产，月营业额不超过3万元，承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地方税务机关申请代开增值税专用发票；如果其他个人出租不动产，月营业额不超过3万元，纳税人享受增值税减免优惠后，不得申请代开增值税专用发票，可以向地方税务机关申请代开增值税普通发票。

三、2016年4月30日前已签订的个人住房转让合同，5月1日以后办理产权变更的，是缴纳增值税，还是营业税？

应缴纳增值税，不缴纳营业税。

四、其他个人出租不动产的范围如何界定？出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？

不动产的范围，按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照不动产处理。

五、其他个人5月取得属期为3－5月租金收入，是征营业税还是增值税，如何开具发票？

按照纳税义务发生时间的规定，其他个人取得属期为3－4月的租金收入，应缴纳营业税；取得属期为5月的租金收入，应缴纳增值税。

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票。也就是说，其他个人5月取得属期为3－5月份的租金收入，可申请代开增值税普通发票，其中，5月租金收入也可申请代开增值税专用发票。

六、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定：“其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”对一次性收取过去多月的租金，能否按上述方法在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过3万元？

对这一问题，按照一致性处理的原则，可以在对应的租赁期内平均分摊并判断是否超过3万元。

七、营改增后个人销售自建自用住房免征增值税优惠的执行口径如何掌握？

答：按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，个人销售自建自用住房免征增值税。个人包括个体工商户和其他个人，凡个人销售自建自用住房，均可以免征增值税。现行政策并未设定其他享受优惠政策的条件。

八、其他个人出租土地是否应向土地所在地主管地税机关申报纳税？

答：《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税〔2016〕47号）规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。同时，根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所附《营业税改征增值税试点实施办法》第五十一条规定，则其他个人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，由地方税务局代为征收，其他个人应向土地所在地主管地税机关申报纳税。

九、出售车位或储藏间，没有独立产权，是否按不动产出售处置？

答：按照实质重于形式的原则，如果购买方取得了不动产的占有、使用、收益、分配等权力，仍应按照出售不动产处理。