长江云

驻站观察 | 物业费每月每平方米3毛钱物业服务能啥样

长江云新闻 2024-11-15 16:54:33

分享到：

城镇老旧小区改造是湖北推进城市更新、提升居民生活品质和群众获得感的重大民生工程。在基础设施等硬件得到有效改善之后，如何提升物业管理水平，是老旧小区面临的新问题。鄂州市鄂城区古楼街道探索推进的“信托制”物业，在破解老旧小区无人管、难管好等方面展开了积极探索，取得较好成果。

地处鄂州市鄂城区古楼街道飞鹅社区的冶建小区，建成至今已有35年。对于这里的295户728位居民来说，这两年，小区有了很大变化：2023年，道路刷黑了、绿化增多了，还新建了活动场地；2024年，小区又来了新物业。小区居民孙和平说：“新物业来了之后，卫生情况有了很大的变化，三毛钱的物业费能做到现在这样，居民们都非常满意。”

每月每平方米3毛钱物业费坚持不上涨

每月每平方3毛钱的物业费，是鄂州市鄂城区古楼街道飞鹅社区冶建小区上一家物业公司在2009年入驻时的收费标准。因为物业费收缴比例不高，居民对物业服务也不满意，物业公司在2014年就退出了。从2014年到2023年的10年间，小区由业委会牵头居民自治管理，效果也不好。今年初，小区再次尝试引进物业公司。

经过成本核算，不少物业公司认为：物业费至少达到每平方5毛钱才算得过账。但小区居民表示，每平方高于3毛就不考虑了。

既不能涨价，还要有优质的物业服务，小区党支部和业委会接洽了与冶建小区只有一墙之隔的吉源物业，它服务着隔壁1万多人的新小区。多方商量出一个办法：两个小区一起管，服务人员打通使用，冶建小区的物业费还是每平方3毛钱。

鄂州吉源物业管理有限公司项目经理柯洋说：“比如说保洁，每天上午5点半到8点半，把我们本小区的做完。8点半过后，就派两位保洁员到冶建小区来做1到2个小时，物业公司给保洁员加500块钱/月的工资。这样一来，保洁员也增加了收入，物业公司也算得过账来。”

推行“信托制”模式物业费支出业主说了算

这次引进物业公司，鄂州市鄂城区古楼街道飞鹅社区党委组织小区党支部、业委会、志愿服务骨干前往武汉双星大厦参访学习信托制小区治理经验，邀请成都信义治理学院专家举办信托制宣传座谈会，通过线上、线下平台，向居民广泛宣传“信托制”物业服务的概念与优势。

在“信托制”物业模式下：业主缴纳的物业费进入全体业主共有的信托账户，每一笔支出都由业主监管，每月进行公示。物业公司则按照总支出的5%收取管理费，剩余部分全部用于小区服务。鄂州市鄂城区古楼街道冶建小区物业管理委员会主任陈正义说：“信托制物业和传统物业最大的区别，是物业费不是交到物业公司，是交到业主委员会下面的公共基金里面，物业公司没有支配权。物业公司要有年度的计划，有月度的开支报告，工作内容都到了位，居民才给物业公司相关的支出。如此一来，实现了业主权益和小区公共利益最大化。”

完善多元参与机制物业费缴费率大幅提升

在引进信托制物业的过程中，鄂州市鄂城区古楼街道飞鹅社区冶建小区还推动了社区治理体系的完善。由小区党支部牵头，在前期入户的基础上，组织召开居民大会，通过居民自荐、推荐和选举的方式，推选新一届业委会与21名楼栋长。构建小区党组织领导下的多元参与机制，撬动街道职能部门、共建单位全程参与，发挥小区群团组织、社会组织、业委会等各类组织作用，成立信托制物业推进小组。

运行不到一年时间，冶建小区的物业缴费率上升了30%，投诉率下降了80%。

小投入也能办好事 “信托制物业”模式被广泛推广

基于冶建小区的成功探索，目前，信托制物业在鄂州市鄂城区古楼街道得到广泛推广。预计到2024年底，古楼街道将有22个小区实现信托制物业。鄂州市鄂城区古楼街道党工委书记陈龙祥表示：“从2024年到2026年，要把古楼街道177个小区治理单元，实施物业“信托制”全覆盖，做到小区物业群众自己来做主。”

信托制物业，起源于四川成都，并于2021年在城市全市复制推广，计划到2025年覆盖小区达到1000个，目前已在成都推广800多个。

专家观点：打通小区信任堵点让业主做回“小区主人”

成都信义治理学院长期致力于基层治理研究和信托制物业的推广。在成都信义治理学院长陈剑军看来，信托制物业讲究“公开透明、开放参与、信义为本”，把握开放式预算、建立共有基金、搭建公开平台三个关键，推动小区业主全员、全程、全域参与小区治理。这与湖北正在开展的“美好环境与幸福生活共同缔造”有着同样的底层逻辑。

信托制物业的改革探索，一定程度上突破了长期困扰物业公司和业主的信任堵点，以更公开透明、更开放参与的模式获得居民更大的信任度，让物业公司回归“忠诚管家”角色，让全体业主做回“小区主人”。