业委会擅自租赁公共用地，合同有效吗？

近日，武汉市东西湖区的张先生给帮女郎打来电话，说他们小区门口建了一家幼儿园，因为封闭管理占据了人行道，导致大家出行有一定的困难，大伙质疑幼儿园存在违建的情况。

帮女郎在武汉市东西湖区龙耀华府小区门口看到，紧挨着小区门口就有一个幼儿园，幼儿园的户外活动场所占据了原来小区的人行道。而且紧挨幼儿园的操场，还有一个电动车棚，这就导致整个人行道都被堵死，给居民们出行带来了不便。

帮女郎了解到，广博幼儿园在2019年建成并投入使用，一直是封闭式管理。在幼儿园建立之初，业主们的意见就比较大，这期间也一直在投诉。随即，帮女郎来到了物业公司，物业经理给出了一份龙耀华府业委会出具的公示，内容为将小区门口的停车位租赁给广博幼儿园，并同意幼儿园自建围栏和安全门。但是对于幼儿园是否存在居民们说的违建行为，物业和业委会都表示不清楚。

帮女郎随后来到东西湖区长青街综合执法中心，电话联系上了相关负责人刘队长。刘队长表示，幼儿园所租赁的停车位部分，属于龙耀华府小区的内部道路，不存在占道情况。公共停车位的租赁问题只要是征得全体业主同意后，业委会是可以对外租赁的。“武汉市自然资源和规划局有一个《武汉市第一批建设工程规划许可豁免清单》，里面有一个条款就是经业主同意，在符合相关规定的前提下，在用地范围内增设大门、门卫室、围墙，属于免于办理工程规划许可证的情形。”根据刘队长的说法，幼儿园的建设目前不存在违章和占道的情况。

同时，刘队长给帮女郎出具了一份龙耀华府业委会在2022年和广博幼儿园签订的一份续签合同，有效期到2027年1月31日。根据相关规定，业委会续签合同是需要全体业主同意的，而业委会严主任告诉帮女郎，业委会只是通过业主代表就续签了合同。“业委会加上一些业主代表在会的有十几人吧，开了个会，大家通过了，就跟幼儿园签了五年。”

律师表示，小区的公共区域属于全体业主共有，业委会如果要续租的话，需要经过召开业主大会，还可以通过业主大会授权给业主委员会，代替业主大会来签订合同。“如果两者都没有的话，业主委员会属于无权代理，这个合同可能是无效的，业主可以到人民法院起诉，撤销这份合同。”

（来源 帮女郎在行动 记者 周亦乐 凃靖 编辑 彭鸾）