住房如何“以旧换新”？各地模式不同→

住房“以旧换新”，就是指由政府指定的机构或房地产企业通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。截至目前，全国已有超过70个城市陆续推出住房“以旧换新”政策，期望以此来激活房地产市场。目前一些城市的“以旧换新”措施已经产生了一定效果。

今年5月，广州花都区在广州率先推出住房“以旧换新”活动。截至目前，已有超过400组意向买家咨询“以旧换新”政策，首批参与“以旧换新”的客户，目前已完成签约登记。按照花都的计划，通过此次“以旧换新”，花都区将推动一二手房联动，提升楼市活跃度。

相比广州，南京住房“以旧换新”活动则已进入到2.0阶段。4月底，南京发布关于开展存量住房“以旧换新”试点活动的公告，首批试点限额2000套，由于反响还不错，近日又启动了第二批“以旧换新”住房消费活动，推出了21个项目2780套房源。

南京安居建设集团有限责任公司副总经理王胡浩：推出这个试点活动以来，我们的来访量，还有我们的认筹量，都是大幅增加，大概是之前的3到4倍。

截至目前，全国已有上海、广州、深圳、郑州、武汉、苏州、南京等70多个城市推出相关政策，支持住房“以旧换新”。其中，像南京、武汉、广州等城市，目前还对政策进行了跟进调整，发布了第二批次“以旧换新”活动名单，扩大了“以旧换新”房源范围。

主要模式：中介帮卖 国企收购 购房补贴

截至目前，全国已有70多个城市加入了住房“以旧换新”的行列。各地根据当地特点，采取了不同的“以旧换新”模式。

记者梳理后发现，各地支持“以旧换新”主要是两种模式：

一种是中介帮卖旧房模式，就是房企联合中介机构对旧房优先进行推广销售，如果一定期限内旧房售出，则按流程购买新房。

第二种则是国企收购旧房模式，就是由国资平台直接收购业主手中的旧房用作保障性住房，这样业主可以直接去购买新房。

除了这两种模式之外，不少城市还出台了补贴政策，就是对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭，给予一定的购房补贴。

易居研究院研究总监 严跃进：从现在很多这个地方的反馈来讲，市场的表现总体还是积极的。像一些大城市最近推了一些“以旧换新”的项目，报名人数远远超过了房企的一个预估。有一些开发商反馈，就是说随着“以旧换新”工作（推进），客观上对这些开发商的一些新房客户实际上带来积极的作用。

国企参与 以旧换新怎么“换”

我们看到，各地住房“以旧换新”的模式，主要是中介优先卖和国企收旧换新两种。其中，对于很多想换房的人来说，国企收购是一种比较新鲜的模式，到底是如何进行呢？

在武汉硚口区，通过政府搭建的平台，相关国有企业将老房子收购，目前，当地刚刚对“以旧换新”的项目库进行了扩容，筹集了8个开发商，包含10个在售新房项目。同时，还对相关政策进行了进一步调整，旧房面积由最初的120平方米以下调整为140平方米以下，老旧房屋价格从不得高于所购新房总价的70%，调整为不得高于所购新房总价。此外，原来的一套存量房只能置换一套新房，现在调整为最多允许三套房源置换一套新房。假如，购房人选中了一套总价210万元的新房，他的操作流程应该是这样的↓

武汉市硚口城市更新安居供应链有限公司工作人员 张晶：（假如）他的旧房评估价格为90万，我们就会对他出具一个三个月有效期的购房消费券，他就可以凭消费券，与开发商，再和我们签订一个三方的协议，同时他再完成一个新房的购房销售协议就可以了。就由我们向开发商支付90万，剩余的款项（120多万）就由业主自行补齐，或者是办理相关的贷款手续。

按照武汉市硚口区的要求，目前“以房换房”仅限硚口区内成套旧住宅置换区内的新房，有清晰独立的不动产权。有意愿的市民报名登记并缴纳5万元的购房意向金后，就会有专业的第三方评估机构上门估价。

武汉市硚口城市更新安居供应链有限公司工作人员 张晶：我们在平台上提供了相应的置换的房源，客户可以根据自己的需求和要求，里面涉及价格、面积、区位段都可以自由选择。

记者了解到，硚口区“以旧换新”，收购来的二手房未来主要用于保障性租赁住房等。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 吴璟：这个模式一个可取之处，是它提供了保障和市场这两个供应体系之间一种可能的结合点。对于保障性住房的供应来讲，如果我们完全用新建的模式，区位条件比较好的地块其实是相对稀缺的，而且完全从零开始建设，需要的周期也比较长。这种模式，它是针对我们现在市场中存在的问题，提出了一种创新的解决方案。

“以旧换新”政策仍有优化空间

住房“以旧换新”被看作是打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式。在业内人士看来，未来这一政策还有进一步优化调整的空间。

从目前市场的反映情况看，各地住房“以旧换新”政策实施效果不尽相同，各地购房者对于由国企出面回购旧房的模式，反响要更加积极一些，而像中介帮卖模式和直接补贴的方式，目前来看，对住房销售的拉动作用还有待做进一步观察。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长 吴璟：我觉得这种国有企业收储的“以旧换新”模式，如果要真正发挥作用，第一是在市场中能够占到一定的份额，如果规模太小，它的作用就发挥不出来。第二是要具备可持续性，这不应该是昙花一现，或者只是一两个月做了一点。